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- 등기부등본 확인하기
- 잔금 날 반드시 전입신고와 확정일자 받기
- 전세금 반환 보증보험 활용 가입기간과 조건 확인
대출 규제와 기준금리 인상 여파 등으로 집값 하락세가 이어지는 가운데 '깡통전세' '전세사기' 등의 기사가 쏟아지고 있습니다. 특히 청년을 대상으로 한 깡통전세 문제, 전월세 사기가 기승을 부리고 있는데요.
그럼 대체 깡통전세란 무엇일까요?
깡통전세란?
간단하게 말하면 전세보증금의 금액이 주택 매매 가격과 비슷하거나 높은 경우를 말합니다. 다시 말해서 근저당권, 전세보증금 같은 대출금이 더 큰 집을 말하는데 보통 대출 금하고 전세보증금의 합이 주택 시가의 70%를 넘었으면 깡통전세라고 합니다.
깡통전세가 늘어나는 이유는?
우리나라에만 있는 특별한 임대법!
바로 '전세'라는 제도입니다. 전세 제도를 이용하여 갭 투자를 할 수 있기 때문입니다.
갭 투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼만 투자하여 집을 구매 하여 집값이 오르면 투자 수익을 얻는 방법으로 전세금을 받아 다른 곳에 투자를 할 수도 있고, 갭 투자를 통하여 새로운 주택을 구입하여 다시 입대할 수 있기 때문에 갭 투자자의 증가로 인해 깡통전세가 늘어나고 있습니다.
깡통전세 피하는 법!
1)등기부등본 보증금, 근저당, 매매가 확인
계약 전 등기부등본, 건축물대장으로 해당 주택의 권리 관계 및 사실관계를 가장 먼저 파악해야 한다. 등기부등본은 부동산의 권 관계에 대해 말해주는 서류이며, 건축물대장은 건물의 용도, 사실관계에 대해 말해주는 공적 장부다. 매매가 대비 근저당권이 높게 설정된 집은 원칙적으로 피하는 게 좋으며 가급적이면 '보증금+근저당=매매가 70% 미만'의 주택을 선택하는 것이 좋다.
2) 잔금날 반드시 전입신고와 확정일자 받기
임대차 계약 이후 잔금 날에는 반드시 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 한다. 잔금 날에는 등기부등본을 한 번 더 떼어 확인하고, 문제나 이상이 없다면 임대차계약서를 들고 주민센터 또는 등기소를 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 전입신고 및 확정일자를 미루게 되면 집주인이 은행에서 신규 대출을 받을 경우 세입자로서 대항력을 잃게 되기 때문에 전입신고와 확정일자를 꼭 받아서 경매에 넘어가더라도 나의 보증금을 지키도록 하자!
3) 전세금 반환 보증보험 활용 가입기간과 조건 확인
깡통전세 피해를 막기 위해서는 ‘전세금 반환보증보험’에 가입하는 것도 방법이 될 수 있다. 전세금 반환보증보험이란 주택이 경매에 넘어가는 일이 있어도 주택도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증(SGI)이 세입자에게 대신 전세금을 반환해주는 장치를 말한다. 예를 들어 임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나, 계약 기간에 전셋집이 경매나 공매로 넘어가 배당이 이뤄졌음에도 전세금을 돌려받지 못했을 때에는 보증기관이 내 보증금을 대신 반환해준다. 최근에 갭 투자로 인한 깡통 전세가 우려되면서 전세금 반환보증보험을 적극 활용하려는 세입자들이 많아지고 있다. 현재 운영되고 있는 전세금 반환보증보험은 주택도시 보증 공사의 ‘전세금 반환보증’과 서울보증의 ‘전세금보장 신용보험’ 두 가지 상품이 존재한다. 아파트, 연립 다세대, 단독 다가구, 주거용 오피스텔 거주 중인 세입자라면 임대차 계약을 맺은 이후 최대 1년 이내에 가입할 수 있다. SGI 서울보증은 아파트 보증금 무제한, 기타 주택 10억 원 이내로 체결되며, HUG는 수도권 전세보증금 7억 원 이하, 그 외 지역의 경우 5억 원 이하로 제한된다. 보험료는 1년 기준 전세가 0.2% 내외이다.